2021-11-15 00:28
最近各地房市熱潮，房價屢創新高。根據最新第三季國泰新推個案房地產指數，相較上季價量均大幅俱漲，全國房價上漲四％，高雄更高達七％；成交量上漲一倍，高雄上漲超過三倍。
許多自住與投資客擔心未來房價持續上漲，紛紛搶進，造成銀行估價跟不上房價，聽說還有建商封盤延後銷售。如此瘋狂購屋行為，完全無視未來長期利率及房價可能變動的風險，以及未來高房貸的長期償還壓力，更別提未來小宅化與高空屋率產生的居住品質不良困境。
面對當前房市過熱可能失控現象，令人擔憂。一般年輕人光是為自備款就得準備十多年，然後接下來廿年的貸款壓力，如此努力「拚房」卅多年的屋奴壓力生活，就為了擁有一棟自己未必舒適的小舊房子，是否值得？
另外，投資客認為未來房價還會持續上漲，現在不買，以後不但買不起更賺不到，全力拚命「賭房」。萬一外在政經環境改變，或是買錯產品或區位，買房賭輸了，一生陷入困境，是否賭太大了？
最近十月物價的「年增率」已達二點五八％，但相對房價第三季的「季增率」即高達四％，面對通貨膨脹及其預期心理，又在當前極低利率情況下，加遽資金移轉到房市熱潮，房價短期快速上漲。然而面對國際資金收縮與利率調升，以及國內實質負利率的雙重壓力下，未來房貸利率逐步調升將勢不可擋。屆時房貸負擔增加，自住購屋需求減少，房價下跌趨勢浮現，投資需求也無利可圖而轉為拋售供給，如此供過於求反轉力量將逐漸顯現。因此，央行總裁最近在立法院宣稱「房價軟著陸並非不可能」，是很有可能發生。
最近財政部長在立法院也宣稱「囤房稅不是（打炒房）萬靈丹」，雖然我完全同意此說法，但部長沒有講的後半句是，「（打炒房）沒有囤房稅萬萬不靈」！好在部長承諾會評估「房屋稅最高稅率調高和最低稅率下修方向」，三個月內提出報告。雖然不知道報告結果如何，但根據學術界長期跨國比較研究，台灣房地產的持有成本極度偏低不合理，導致嚴重囤房炒地的現象，已相當明確。
我以自己賣掉原本三戶換到這戶自家的最近收到稅單為例。今年房屋稅一萬五千多元，地價稅五千多元，合計二萬一千多元，僅占房屋價值的百分之零點零五。這相較於美國百分之一～三的房地產稅，簡直是天壤之別！另外，我今年的汽車燃料稅與牌照稅合計一萬七千多元，占汽車價值的百分之一點六六。換言之，房地產的持有成本僅為汽車的百分之三，這也完全不符合比例原則。同時，自家房屋和土地的評定現值僅占市價的百分之十，稅基明顯偏低；而房屋稅竟是地價稅的三倍，完全和學理上高地價稅、低房屋稅，以促進土地使用效率原則相違背，難怪台灣囤房炒地如此嚴重。
根本解決之道，政府必須展現健全房市的具體作為，從金融、稅制及市場機制全面努力改革，抗拒既得利益者的政治壓力，多管齊下，讓人民相信政府打炒房決心，才能去除房價「不合理還會再不合理」的預期心理，讓房價逐漸回復正常合理水準。
資料來源引用:https://udn.com/news/story/7339/5890811
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